Xin giấy phép xây dựng nhà ở tại TP.HCM: nộp ở đâu, cần gì, bao lâu

Xin giấy phép là bước khiến nhiều chủ nhà mất thời gian nhất, không phải vì thủ tục phức tạp mà vì chuẩn bị thiếu rồi phải bổ sung nhiều lần. Bài này liệt kê đúng những gì cần có.

Nộp ở đâu

Từ ngày 1/1/2026, tại TP.HCM người dân nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ngay tại Bộ phận Một cửa của UBND phường, xã nơi có đất — thay vì lên UBND quận, huyện như trước. Đây là thay đổi sau khi bộ máy hành chính được sắp xếp lại, và cũng là chỗ nhiều người còn nhầm.

Anh chị cũng có thể nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công thành phố. Cách này tiện khi hồ sơ đã đầy đủ, nhưng nếu chưa chắc chắn thì nộp trực tiếp vẫn hơn, vì cán bộ tiếp nhận sẽ soát sơ bộ và chỉ ra ngay chỗ thiếu.

Hồ sơ gồm ba nhóm

Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm: đơn đề nghị theo Mẫu số 01; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; và hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng.

Giấy tờ đất thường là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đất thuê hoặc được giao thì dùng hợp đồng thuê đất, quyết định giao đất theo Luật Đất đai 2024.

Phần hay vướng nhất là bộ bản vẽ. Bản vẽ phải do đơn vị có đủ năng lực lập, thể hiện đúng mật độ xây dựng, khoảng lùi và chiều cao được phép của khu vực. Bản vẽ tự vẽ hoặc sao chép từ nhà hàng xóm gần như chắc chắn bị trả lại.

Mất bao lâu

Thời hạn giải quyết với nhà ở riêng lẻ tại đô thị là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu cần xem xét thêm, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do, và thời gian kéo dài không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Cụm từ đáng chú ý là “nhận đủ hồ sơ hợp lệ”. Ngày bắt đầu tính không phải ngày anh chị nộp lần đầu, mà là ngày hồ sơ được xác nhận đầy đủ. Thiếu một giấy tờ là đồng hồ chưa chạy.

Lệ phí

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM là 75.000 đồng. Con số này rất nhỏ so với tổng chi phí, nên nếu ai báo giá dịch vụ vài triệu thì phần lớn là công lập bản vẽ và công đi lại làm thủ tục, không phải lệ phí nhà nước.

Ba lỗi khiến hồ sơ bị trả

Thứ nhất, bản vẽ không khớp hiện trạng đất — ranh đất trên bản vẽ khác với ranh trên giấy chứng nhận. Thứ hai, vượt mật độ xây dựng hoặc chiều cao cho phép của khu vực, thường gặp ở nhà muốn xây sát ranh hoặc thêm tầng lửng không khai báo. Thứ ba, đất đang có tranh chấp hoặc chưa hoàn tất cập nhật biến động sau khi mua bán.

Cả ba lỗi này đều phát hiện được từ khâu khảo sát, trước khi vẽ. Đó là lý do chúng tôi luôn kiểm tra giấy tờ đất và tra cứu quy hoạch khu vực trước khi đưa ra phương án kiến trúc, thay vì vẽ xong đẹp rồi mới biết không xin phép được.